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Eideabrand

商品住宅房


«商品房销售管理办法»第33条规定,房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修贵任。 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修贵任等内容作出约定。 保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建一设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期; 存续期少于«商品住宅实行质量保,正书和住宅使用说明书制度的规定»(以下简称«规定»)中确定的最低保修期限的, 保修期不得低于 «规定» 中确定的最低保修期限。

200o年1月30日施行的国务院«建筑工程质量管理条例»第40条规定, 建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书的最低保修期为: (1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程, 为设计文件规定的该工程的合理使用年限;  (2) 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防、渗漏,为5年; (3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期; (4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

1998年9月1日施行的«商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定»规定, «商品住宅实行质量保1正书和住宅使用说明书制度的规定»规定的各部位的最低保修期为: (1)屋面防水3年;(2)墙面、属房和卫生间地面、地下室、管道、渗漏1年; (3)墙面、顶棚抹表层脱落1年; (4)地面空鼓开製、大面积起移'1年;  (5)门窗組製、五金件损坏1年;  (6)管道堵塞2个月; (7)供热、供冷系统和设各1个采暖期或供冷期;  (8)卫生洁具1年; (9)灯具、电器开美6个月; (10)其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。

举个例子来说,假设房屋于2005年12月31暖工,而开发商于2006年12月31日向买受人交房,则此时施工单位对屋面防水的剩余保修期为4年,规定中的3年低于该存续期,则保修期应为4年;如开发商于2008年12月31日向买受人交房,施工单位的剩余保修期为2年,少于规定中3年的最低保修期,则保修期应为3年。买房人可与开发商协商延长保修期, 但开发商不得要求缩短保修期, 其擅自缩短保修期的行为无效。

 

 

 

 

 

小区停车位应如何确定?

 

 

随着人们生活水平的日差提高,汽车已经走进了大家的日常生活,成为大家不可或缺的代步工具。相应的,是否配有车库、是否配各停车位已经成为衡量一个小区是否宜居的重要标志。 但是一些配各停车位的小区为了收取高额停车费, 常常将车位出租给小区外的人使用, 而业主却不得不将车停在距萬小区很远的地方, 为此常常引发物业与小区业主的纠纷。那么,小区停车位究竟应该归谁所有呢?

«物权法»第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、 车庫的归属, 由当事人通过出售、 附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有。”

根据该条规定,小区内的停车位首先应满足业主的需要,在此前提下,规划用于停车的车位、车库才可给小区业主以外的人使用。至于车位、车庫的归属, 则可由开发商与买房人进行约定, 既可以将此部分通过出售、附赠等方式使所有权归属于买房人, 也可以由开发商自己保留所有权而出租给业主。此外,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 (只限于车位而不包括车库) , 由于其附属于共有物上, 当然应属于业主共有。因此,只要车位是建在业主共有的区域内就归业主共有, 开发商就不能把这部分车位另行出售或者出租。

物业公司对业主已购车位有权收取管理费吗?

对业主已购车位, 物业公司仍然收取费用是否合理, 要看所收费用具体是什么, 若是停车费就不合理, 若是管理费则可以。 因为车位作为物业, 其本身和房产并无区别 。 业主购买了车位便拥有了车位的所有权,无须交纳停车费了,但有了车位并不等于车位不需要管理了, 这就好比买了房子便拥有了房屋产权, 无须交纳房屋租金, 但房屋仍需要物业管理因而需要交纳物业服务费。 物业公司对停车场进行公共设各一设施维修养护、清扫保洁、车场管理服务的,可以对业主已经购买的停车位收取服务费 。但是收费标准应当受到限制: 一是根据物价局的核准价, 是根据业主与物业公司的物业服务合同约定 。

 

 

 

 

 

契税和住宅专项维修资金可否由开发商代收代缴? 住宅专项

维修资金应如何使用?

 

 

可以, 从双方约定。 (1) 住宅专项维修资金应交当地政府建设主管部门代管, 主管部门委把一家商业银行开设专户。 现北京地区管理部门为北京市公积金管理中心, 该中心委托北京光大银行代收住宅专项维修资金, 并开具市政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。 (2) 契税也可由房屋买受人持合同和购房发票直接到当地税务部门办理。

根据2008年2月1日起执行的«住宅专项维修资金管理办法» (中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号)第三章的相美规定, 住宅专项维修资金应当按照如下规定使用:

1.住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、 共用设施设各保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用(第18条)。

2.住宅专项维修资金的使用,应当遵循方便快提、公开透明、受益人和负责人相一致的原则(第19条)。

 

 

 

 

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