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住宅产权获得途径


住房制度改革的重要成就之一,就是解决了住房供应短缺问题,改善了我国城镇居民的住房条件。住房改革启动之后,全国城镇新建住宅面积呈现明显的上升趋势,城镇人均住宅建筑面积在1985年为10.02平方米,历经13年发展,到1997年增加到17. 78平方米,年均增加0.65平方米;自1998年以来,增速更是明显加快,基本上保持每年人均住宅建筑面积增加1平方米,从1998年的人均18. 66平方米增加为2005年的住房制度改革作为一项复杂和系统的经济社会制度改革,它的另外一个重要成就,是实现了住宅的再商品化(re-commodifica- tion) ,使我国城镇住房的所有制主体由公有制回归为私有制(Davis, 2003)。

改革之前,中国城市的住宅以公有制为主体,私人拥有住房的比例很低且日益萎缩。 公房的早期来源大体有三个部分: 解放初期接管和没收国民党政权的公产及敌产,处理的外国侨产、统一管理的解放前社团公产及收受抵付对公欠款的私有房屋,以及1956年前后纳入社会主义改造内的私有出租房屋(边燕杰等,1996)。后来,在住房建设由政府和单位负责、住房成为实物福利后,公有住宅无论在总量还是比例上都一路上扬,迅速成为住房所有制构成中的主体。 以上海为例,195o年时私人建房投资占全部投资的85%, 1958年时跌至12%,1976年时降为6% 。①到70年代末,大城市中高达90%的住宅都为公共所有 。②1985年进行了全国城镇房屋普査,各地的数据显示,私有房产面积比例大约都只在10%左右。例如,哈尔滨市为7. 2%、青岛市为11. 46%、上海松江县的松江和泗、径两镇为9.44%、厦门市为15.06%、南宁市为6.83%。③

但是,住房制度改革启动后,尤其是从9o年代开始,我国城镇住房的私有化率逐步大幅提高。根据1989年全国45o个城市的调査数据,私人住房拥有量占全部住宅面积的比例为24.9%。④根据原建设部发布的«城镇房屋概况统计公报»,全国城镇住宅私有率(私有住宅建筑面积占全部住宅建筑面积的比例)在2002~2005年已分别达到72. 82%、80. 17%、80. 77%、81.62%。

根据上文对住房制度改革历程的回顾,我国城镇居民主要通过三个途径获得住房产权: 一是购买房地产开发商投资兴建的商品房;二是购买政府或单位补贴出售的公房;三是安居工程、经济适用房等其他途径 。

也正是由于这一土地制度,使我国城镇居民通过购买商品房而获得的住房产权具有特殊性,因为它只含有房屋的所有权,不含有房屋所附着的土地所有权。 而在众多实行土地私有制的国家和地区, 房屋所有权通常是和土地所有权捆绑在一起的,人们在购买房屋时一般都是将相应的土地一并购买,购买费用同时包含了房屋价格和土地价格。根据199o年发布的«城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例»(简称«暂行条例») ,这就意味着一旦土地使用权到期、被收回,住房产权也将会变成“空中楼阁”。 那么,住宅用地期满后究竟怎么办? 对此,该«暂行条例»第40条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。但是2007年颁布的«物权法»第149条又规定:“住宅建设用地使用权期问届满的,自动续期 。”而关于如何续、是有偿还是无偿等问题, 目前的法律法规并没有作出更多清晰的解释。因此,关于“70年大限”的问题,目前尚无定论。

 

 

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