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Eideabrand

住宅对比

2005年香港住宅市场数据显示,大部分香港的置业人士在比较某些有公共房屋和私人住宅相当接近的地区和其他没有此情况的地区时,相对之下都会因为某地区资助房屋而觉得私人住宅物业的价值有负面因素。 但这负面影响似乎在区内同一私人屋苑里就没有了。 换句话说,在其他条件相同的情况下,资助房屋的私人屋苑会相对地比没有资助房屋在附近的私人屋苑便宜一点 。 可是在资助房屋的同一私人屋苑内 , 较近公共房屋的大楼和高得较远的大楼在价钱上没有受这个影响。换句话说,同一公共房屋的屋苑里,较远高公共房屋的单位并不比较近的拥有更多益价,反之亦然。负面因素似乎是出于心理多于实质。

我们的分析模型选定了8个香港热门的私人住宅发展 , 其中位于九龙和新界的各占4个。当中有一半直接公共屋中B/居屋,而其他的则没有直接田比令B。我们强调"直接" ,是因为香港那么小,基本上除了湾仔区以外,每一个地区都有公屋/居屋的存在。没有直接公共房屋/居屋的4个屋苑将作为对照以供比较。 选定的住宅物业的房屋交易数据包含由2000年1 1月1日至2010年10月31日这1 0年的交易。限制时间的主要原因有三:其一,这段时间里,私人住屋市场经历了巨大的增长和快速的更E值 , 这令我们的分析模型能够更准确地调査其中关系。

选定上述时间段的另一个原因是这段时间相对靠近现在,更重要的是近年来香港的私人住宅物业市场已经从1 997年金融风暴和2003 年非典型肺炎爆发中恢复过来。到今天,很多房屋价格数字和各种物业价格指数都显示物业价格已达高山经 ,即健在偏远地区,物业价格仍令普罗市民难以负担。進勃的物业市场最后令社会抗议,成功令政府采取措施抑制异常火只热的炒风。2010年11月9日,财政司司长宣布修订印花税条例,在既有的从价物业转让印花税之上,针对住宅买卖而引入特别印花税(Speoial Stamp Duty)。在此新政策下,所有在2010年1 1月20日后取得的住宅物业, 不论以个人或任何一地的公司名义持有, 该物业在24个月内转卖都要缴付不同程度的特别印花税。 因此, 我们选择的时间排除了201 0年1 0月之后的房屋事务历史记录,藉以排除特别印花税对私人住宅物业市场的影口向,令回lJ∃分析模型更为准确。

模型里加入了一个显示令幅属性和附近是否存在公共屋中的虚拟变量(所谓的Dummy Variable) ,用以调査福利房屋可能的拖累影口向在统计学上有何显示。

我们的分析选定了有一共8个受欢迎的私人住宅发展作研究对象,其中4个在九龙半島,当中一半附近公共屋中 ,另外一半则没有,后者用做比较对照。另外4个在新界区,另外一半则没有。而"附近"则定义为在针对的私人住宅项目方圆40米的区域。

由于土地供应有限和地段优越,在港岛区的住宅价值会较位于九龙和新界而外貌、结构和地区都相似的住宅为高。因此,我们这次研究将不会针对港岛区的住宅发展 , 以此来消除因价值不同的天赋"因素,从而增强分析模型的解释能力。

有为数不少的文献都指出屋苑和最近地铁站的距高对该屋苑的价格有重要影口向。因此我们的分析只选与地铁站步程相近的物业。以人的正常步速每5分钟走400米计,所有针对的屋苑都位处任意一个地铁站出口方圆300米范围内 。

我们把研究的时间划定在2000年至2010年,在2000年后通车的地铁线将不被研究。因此只有4条地铁线一观;塘线、荃湾线、东涌线和东铁线一在我们的研究范围内。换言之,被选定的私人屋苑都位处这4条地铁线的地铁站5分钟步程范围内。选定的私人住屋的大小、设施、环境和与地铁站的距高都相似,从而去除其他影口向物业价值的外在因素。

 

 

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