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选择正确的商铺地段


商铺投资流传这么一句金言:租、售商铺不看地段,看商机。


以前,投资青白江住宅青白江写字楼等传统房地产形式,讲究"地段、地段、还是地段" ,商铺投资也不例外。例如,以两家餐饮店为例,某甲鱼店与某燒烤店近在咫尺,但一个每天上午10点半之后就订不上台,一个门前总是人少车稀。所以,不禁有投资者感慨: "租、售商铺不看地段,看商机。"

我们进行了几处商铺样本调査,其中既包括了受"哄抢"的黄金商铺也有备受"冷落"的边缘商铺。

既然是商铺投资, "商"与"铺"就缺一不可。例如,有的商铺里生意十分火爆,每个月的营业收入十分可观, 但是业主仍不高兴, 因为商铺是从别人手里"顶"来的,租金加上"项目费"分雄,实质上的租金成本是很高的;或者有的商铺的建筑形态看似十分責见丽,大理石的材质、大玻璃的桐窗、花纹雅致得可以,可就是生意做不好。

上述两种情形,留给商铺投资者一个必须作出选择的问题:买商还是买铺?"铺"只是商铺价值的物质载体, "商"才是商铺投资的价值体现。

买商铺除了地段还要看消费群体

几乎所有的地产投资者都熟知房地产内一个不变的法则:投资商铺看地段。这个法则是否也适用于商业地产项目呢?

所以,投资者在投资一处商铺前,首先要对当地的消费者水平和层次进行一个深入的考察,以确定未来经营的方向和主要消费群体。 这种考察,其实判断标准很简单,因为每一个投资者本身也是最普通的消费者,你买东西会去什么地方?你的消费习惯是怎样的?这些可以自己回答的问题实际上也传达了一个真实信息。 建议投资者可以通过多向亲戚朋友打口l斤他们的习惯,这样可以很便捷地了解到不同年龄层、不同文化背景的人群的消费习惯,这也是投资知识的一个实用小技巧。

对于一般性的投资者来说,如果不想一次性投入太多的资金,可以考虑与普通市民生活最为密切的社区商业。 在20世纪国家进行房改之前,我们对于社区商业、住宅底商的概念几乎是空白。但随着房地产业的不断市场化,社区商业成了房地产商开发住宅产品必备的业态。与商场里的商铺相比,社区商铺无疑更具优势。

任何投资都有风险。虽然现在的宣传广告都在宣告社区商铺给投资者带来了新的投资渠道,但并非所有的商业都能给投资者带来回报,投资者在投资之前势必应该先了解社区商业的经营业态,分析各种投资形式的优劣。

投资者要注意了, 一般对社区底商的投资也分为三种方式:购买商铺自营、以租养铺、租赁商铺经营。

为了对投资社区商铺全面了解,我们下面以一个社区商铺为例, 对三种社区商业底商的投资方式逐一进行分析:

例如,现有一间50平方米的社区底商,位于一个功能完备且成熟的社区,目前售价为10000元/平方米,底商总价为50万元。

假定投资者有一定的经济基础,但为了后续的商业经营,采取了银行贷款的形式。假设当前建设银行、工商银行的个人商业用房的银行贷款条件是首付10% ,利率5.508% ,最长贷款年限10年。

投资建议:

①如果投资者采取银行贷款的投资方式,前期支付的资金依然较大,而且后期经营所涉及的房屋装修、商业投资等仍需要较大的资金投入。因此,采用此种投资方式,要求投资者必须有较强的经济基础。

 

 

②在此种投资方式下,要求投资者有一定的商业经营经验,以降低后期商业经营不善带来的风险。同时,未来金融调控预期的不确定也会带来贷款利率上调的风险。 投资者不得不周全考虑。

 

 

 

 

 

 

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