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房地产的制度内容有哪些

  

                        房地产的制度内容有哪些

 

(一) 房地产法律关系的主体

房地产开发法律关系的主体是指参加房地产法律美系 ,享有房地产权利与承担房地产义务的当事人 其资格是由法律规定的,按照法律规定,房地产法律关系的主体既可以是国家,也可以是法人、 其他社会组织和自然人,表现出广泛性和多样性.

1.国家或政府

国家或政府是房地产法律关系中一种特殊的主体,主要参加房地产管理法律关系并居主导地位. 当然,国家也以其他身份参与房地产法律关系, 因此,国家作为主体在房地产法律关系中具有如下三重性质: 一是充当一般的房地产民事法律关系的主体, 例如,国家机关作为买方向开发商购买商品房而形成的房地产买卖关系中的主体资格,这是一种纯粹的民事法律关系, 二是作为房地产活动的管理者所具有的主体资格. 例如,国家对房地产价格的管理,对房地产交易的管理等, 三是作为国有土地资源所有者和管理者的特殊主体资格. 这实质上是一种房地产经济法律关系,如国家在土地使用权出让关系中既是合同一方,同时又是房地产建设用地的管理者.

2.劳动群众集体经济组织

劳动群众集体经济组织可以成为房产所有权的主体和国有土地使用权的主体,并且,农村劳动許众集体经济组织是集体土地所有权的主体.

3.房地产商

土地和房屋对每一个社会组织来说都是不可缺少的,对房地产的需求更加扩大,也会拉动房地产投资, 越来越多的企业从事房地产业并成为房地产法律关系中的主体. 其中,有代表性的几种是:第一 ,房地产开发商,它是专门从事房地产开发的企业,是房地产开发活动的组织者,是一种重要的房地产法律关系主体;第二,建筑商,它是指承接开发商提供的房地产开发项目,进行建筑施T的企业,它主要受«合同法» 和«建筑法»的规范;第三,房地产销售商,它主要包括商品房的出售者以及土地使用权的转让者;第四,房地产辅助商,它是指从事除直接进行房地产开发和交易以外的其他房地产服务性业务的经营者,如房地产经纪人、房地产交易行、房地产评f言机构、物业管理公司等,,4. 非法人组织及自然人。非法人组织也可以成为房地产法律关系中的主体,如合伙组织购买、租赁房地产作为经营场所等. 自然人不仅可以依法享有房产的所有权和国家集体土地的使用权,而且可以就自己的房产进行转让、设定抵押、进行出租等,从而设立相应的房地产转让法律关系、房地产抵押法律关系、房地产租赁法律关系,并成为这些房地产法律关系中的主体。

(二) 关于房地产开发主体的说明

在与房地产有关的各类活动中,房地产开发是一种复杂的、综合性的生产活动, 房地产项目开发可以从熟地上开始,也可以从生地上开始, 因此在各类房地产法律关系的主体中,从事房地产开发活动之行为者即为房地产开发主体, 实践中,主要存在政府作为开发主体和房地产开发企业作为开发主体两种情形, 政府开发一般是由政府出面,组织人力和物力进行前期开发,将生地变熟地,然后出让土地使用权;房地产开发企业开发是指房地产开发企业通过法定程序取得开发项目后,对土地进行开发,房地产开发主体指房地产开发企业,不包括政府, 特作此说明.

城市建设的发展,促进了房地产开发企业的建立,而开发企业的建立, 又加速了城市建设的步伐, 房地产开发企业作为房地产开发的一类主体,在房地产开发市场上占有重要地位, 随着我国经济体制改革和住房体制改革的推进,房地产业迅速兴起和发展,出现了大量不同规模、不同开发能力、不同所有制性质的房地产开发公司, 这些开发企业分别在国内居住区的综合开发、配套建设,承担大型的、功能复杂的综合开发区的建设,以至承担国外的房地产开发项目等方面发挥着各自的作用,为推动城乡建设与发展做出了重要的贡献, 随着我国加入 WT0,建立高素质的房地产开发企业和企业集团是我国房地产开发企业未来的主要目标,

 

 

 

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